Jak Shanghai Tower zaplatila cenu čínské honby za výškou
Druhá nejvyšší budova světa nedokázala přilákat velké nadnárodní společnosti, aby si zřídily své kanceláře, a do letošního roku byla údajně poloprázdná.
Daniel Ren v Šanghaji
Zveřejněno: 8. května 34, 19:2018
Šanghajská věž, která se kroutí více než 600 metrů do nebe jako obří vývrtka, není jen pozoruhodným technickým počinem, ale také symbolem vzestupu města, aby se stalo jedním z hlavních finančních center planety.
Může to být důkaz vznešených ambicí, ale až donedávna skrývala lesklá fasáda nejvyšší čínské budovy interiér, který byl podle většiny odhadů poloprázdný. A ta patra, která byla obsazená, byla prý pronajímána téměř výhradně tuzemským firmám.
Velké nadnárodní společnosti, které se věž původně snažila přilákat, nebyly nikde vidět.
Od začátku roku 2018 – čtyři roky poté, co byl na budovu umístěn poslední trám – konečně došlo k prudkému nárůstu obsazenosti, protože více místních podniků přitahovaných hodnotou postavení věže uzavřelo nájemní smlouvy v naději, že jejich prestižní adresa zapůsobí na klienty a poskytne jim správný obrázek.
To však zvýšilo obsazenost jen na asi 80 procent a globálních konglomerátů je stále málo.
Někteří pozorovatelé se domnívají, že neschopnost Shanghai Tower působit jako magnet pro velké nadnárodní firmy a její obecně nízká míra obsazenosti pramení z nevyhnutelné neefektivity vládního projektu marnivosti. Naprostá velikost a složitost takového ambiciózního podniku by vyžadovala odborné znalosti soukromého developera v oblasti řízení projektů, což je obecně zastávaný názor.
Ale vzhledem k tomu, že ve světě, kde je pověst finančního centra často úzce spjata s výškou jeho nejvyššího mrakodrapu, je tolik v sázce, tak důležitý podnik se nikdy nedostal do rukou soukromého sektoru.
Byl postaven za cenu 20 miliard jüanů (3.14 miliardy USD) společností Shanghai Tower & Construction Development, dceřinou společností Shanghai Municipal Investment (Group), která nikdy formálně neoznámila datum otevření ani neuspořádala slavnostní inauguraci.
Výtahy a vyhlídková plošina byly uvedeny do provozu v dubnu 2016 a některá maloobchodní a zábavní zařízení byla uvedena do provozu do konce tohoto roku. Budova přivítala své první nájemce kanceláří v roce 2017.
Zdá se, že pomalé zabírání místa je alespoň částečně způsobeno byrokratickými průtahy, zatímco architektonické nedostatky mohou pomoci vysvětlit nedostatek přitažlivosti pro zahraniční firmy.
Energeticky úsporný spirálový plášť věže, který propouští přirozené světlo a šetří náklady na klimatizaci, přišel na úkor efektivního designu interiéru a podle některých odborníků nutí nájemníky platit za prostor, který nemohou využít.
Řekli to tři profesionálové v oboru nemovitostí, kteří mají obchodní spojení s věží Post že tato propast mezi oblastí skutečně využívanou nájemci a prostorem, za který platí nájem, je dostatečná k tomu, aby odradila mnoho zámořských společností, které uvažují o založení v Shanghai Tower. Nájemné za kanceláře se pohybuje od 17 juanů (2.68 USD) do 26 juanů za metr čtvereční na den, což je v komerčním hlavním městě pevniny vysoká sazba.
Očekávalo se, že mrakodrap bude otevřen v polovině roku 2015, ale velká zpoždění byla způsobena zdlouhavými certifikačními procesy městských bezpečnostních hlídek, jako je hasičský sbor.
Šestihvězdičkový J Hotel doufá, že do konce roku otevře to, o čem tvrdí, že by to byl nejvýše položený hotel na světě, který se rozkládá na 27 podlažích až do 110. Ale vedoucí pracovník provozovatele hotelu, Jin Jiang International Hotel Management, řekl, že potřebné bezpečnostní schválení stále nebylo vydáno.
Nedostatek zkušeností města a zařízení pro manipulaci s požáry v takové výšce byly hlavními kameny úrazu hotelu při získání provozní licence od místních úřadů, uvedl výkonný ředitel, který si přál zůstat v anonymitě.
Mezi věží a potenciálními nájemníky nadále přetrvává byrokracie.
K nárůstu obsazenosti letos skutečně došlo až tehdy, když úřady konečně dostaly povolení k zahájení provozu několika kancelářských podlaží, což prodejním týmům poskytlo volnou ruku při hledání nových nájemců.
Při absenci zájmu zahraničních firem se zaměřují především na domácí společnosti s ambicemi internacionalizovat své podnikání. Jejich hlavním prodejním bodem byla přitažlivost Shanghai Tower jako symbol společenského postavení.
„Výborná poloha a symbolická hodnota věže zůstávají atraktivní pro [místní] společnosti, které se snaží propagovat povědomí o své značce a rozšiřovat podnikání,“ řekl Timothy Chen, ředitel výzkumu pro východní čínskou pobočku společnosti Colliers International poskytující realitní služby.
632metrová budova se nachází ve finanční a obchodní zóně Lujiazui v Pudong, přezdívaném čínská Wall Street, a dominuje obloze spolu s dalšími dvěma super vysokými mrakodrapy – Jin Mao Tower a Shanghai World Financial Center – poskytující dramatickou kulisu fotografiím tisíců turistů každý den.
Developer neposkytne podrobný seznam nájemců, ale podle neúplného seznamu a kontroly na místě se zdá, že dominují spíše čínské podniky než nadnárodní společnosti. Jižní Čína ranní pošta. Mezi výjimky z pravidla patří Lloyds a Fitch Ratings.
Allbright je jednou z několika tuzemských advokátních kanceláří, které zabírají část 220,000 XNUMX metrů čtverečních kancelářských prostor mrakodrapu. Mezi další patří Dentons a Joint-Win Partners.
„Kancelář hraje roli při zlepšování image advokátních kanceláří a právníků,“ řekla Maggie Wang, partnerka Allbright. “Významná budova a prvotřídní architektonické návrhy v Lujiazui pomáhají klientům zapůsobit, že se jedná o renomovanou advokátní kancelář, která si zaslouží jejich důvěru.”
Ant Financial Services, pobočka e-commerce gigantu Alibaba Group Holding, je jedním z největších nájemců s pronájmem zhruba 20,000 XNUMX metrů čtverečních kancelářských ploch.
Skupina firem poskytujících finanční služby kontrolované provinční vládou Shanxi zabírá celé patro věže, zatímco mezi další nájemníky patří Heilan Group se sídlem v Jiangsu, výrobce oděvů, Tibet Trust Corp, Yiwu Rural Commercial Bank a Huajin Securities.
Shanghai Tower má 128 pater plus pět podzemních podlaží, které zahrnují maloobchodní, kancelářské, hotelové a zábavní prostory.
Mrakodrap, po dubajské Burj Khalifa svou výškou druhý, je nejvyšší v Číně, kde se v současnosti staví asi polovina supervysokých budov na světě – těch, které mají výšku alespoň 150 metrů.
Proč se společnosti odvracejí od kanceláří v hlavních obchodních oblastech Šanghaje
Nájemné v Shanghai Tower představuje téměř 50% prémii oproti kancelářským budovám třídy A ve starších, zavedenějších obchodních zónách města, jako je Nanjing Road.
Nájemné v blízkosti centra Bank of Shanghai v Lujiazui, které se pohybuje od 10 do 14 juanů za metr čtvereční na den, je dostatečně nízké na to, aby odvedlo mnoho firemních nájemců od super vysoké věže, uvedli profesionálové z realitního průmyslu.
Minulý rok bylo oznámeno, že kancelářské prostory mrakodrapu mají pouze 50% obsazenost, což je překvapivá statistika potvrzená zdroji, které nedávno hovořily s Post.
V té době bylo volných asi 28 celých pater, uvádí Finanční revize.
Ale obsazenost začala na začátku tohoto roku rychle stoupat a nyní dosahuje asi 80 procent, podle úředníka developera a dvou zdrojů se znalostí věci.
Segmenty maloobchodu a potravin zaostávají v získávání nájemců za kancelářskými prostory.
Jídelní a nápojová část je obsazena asi na 40 procent, ačkoli úředník developera uvedl, že nájemní smlouvy na většinu prostor byly podepsány.
Během posledního desetiletí neznaly ambice Šanghaje mezí, protože se zaměřovala na přeměnu v mezinárodní centrum financí, obchodu, lodní dopravy a inovací.
Šanghaj zvyšuje úsilí o přilákání technologických podniků a podporu inovací
Městská zóna volného obchodu, která byla spuštěna v roce 2013, měla být volným tržištěm na stejné úrovni jako Hongkong, kde jsou povoleny volné přeshraniční toky fondů a komodit.
Nejrozvinutější metropole pevniny, podporovaná stavebním boomem kancelářských budov třídy A v Šanghaji, má podle průzkumu společností poskytujících služby v oblasti nemovitostí do roku 2020 předběhnout Hongkong jako největší kancelářský trh v zemi.
